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按份共有店铺出租后共有人不同意该如何处理?
作者:西湖区人民法院 方芳 章玉娟  发布时间:2017-11-14 14:28:49 打印 字号: | |
  【案情】

  张女士和王先生曾系夫妻关系,婚姻关系存续期间,双方共同购买了位于某市西湖路133号的一间店铺,该店铺产权意义上分成1号和2号,但物理空间上分成相连相通的上下两层,且共用唯一的一扇大门。2012年,张女士和王先生离婚,并将西湖路133号的店铺分割,由张女士、林先生分别享有店铺1号、2号部分的产权。2012年以来,西湖路133号店铺一直由张女士对外出租并收取租金。2016年1月1日,张女士继续对外招租,戚某有意承租,张女士告知该店铺2号部分产权人为林先生,需要分别签订商铺1号部分和2号部分的租赁合同,戚某同意并同张女士拟定两份《商铺租赁合同》,戚某签下了两份合同,张女士签了1号部分的合同,2号部分合同的出租人留空未签字。同年1月10日,戚某多翻催促张女士签2号部分合同,张女士称林先生人在外地不方便签合同,但林先生已经同意按照合同约定将其名下店铺出租给戚某,并说赶回来后会补签合同。戚某信以为真,按照约定向张女士支付了西湖路133号商铺的所有押金和一个月的租金,张女士把商铺唯一的钥匙交给戚某,戚某开始装修店铺。3月7日,林先生找到戚某,称其不同意出租,戚某占用店铺违法,并要求戚某搬离店铺和支付店铺占用期间的费用。戚某不同意,请问,戚某占用店铺的行为合法吗?

  【分歧】

  审理实践中,存在以下几种不同的意见:

  第一种意见认为,戚某对本案商铺2号部分的占用没有法律依据,应当判令戚某立即搬出店铺并支付相关的费用。本案中,在张女士将商铺出租给戚某的时候,已经明确向其告知商铺2号部分的产权人为林先生,且相关的《商铺租赁合同》需要由林先生签署,但林先生没有签字,因此,戚某与林先生之间的租赁合同关系没有成立,戚某没有合法的依据占用林先生的店铺,应该支持林先生的诉请。

  第二种意见认为,戚某对本案商铺2号部分享有合法的承租权,张女士构成对林先生的表见代理。本案中,虽然林先生没有与戚某签订《商铺租赁合同》,但林先生名下的商铺一直由张女士出租,且2号商铺与1号商铺相连想通,仅有一扇大门和一把钥匙,张女士也一直告知戚某林先生同意其对外出租,并收取了整间商铺的押金和租金,也把钥匙交给了戚某。戚某有理由相信张女士是获得了林先生的授权的,故戚某与林先生之间的租赁合同关系成立,双方均应受到合同的约束,在租赁期间不得擅自违约。

  第三种意见认为,戚某对本案商铺2号部分享有合法的承租权,是基于张女士作为共有权人的管理权取得的。本案商铺1号和2号部分构成一个整体,张女士作为共有权人有权出租,因此,戚某是合法的承租人,林先生不得擅自毁约。

  【管析】

  笔者同意第三种意见,理由如下;

  首先,本案不属于表见代理。表见代理是无权代理的一种,其是指代理人虽不具备代理权,但因某种表象,足以使第三人相信代理人有代理权而进行的法律行为,由此产生的法律后果依法直接由被代理人承担的代理。本案中,张女士并没有以代理人的名义签订2号商铺的租赁合同,而一直是称林先生会来补签字,故本案构不成表见代理。

  其次,本案商铺1号、2号部分构成法律意义上的共有物,张女士和林先生是按份共有人。本案商铺分成1号、2号部分,产权意义上也能做出区分,但从其物理空间上来看,两间商铺分别具有上下两层,且该两层共用唯一的一扇可供进出的门,应认定本案商铺是张女生和林先生的按份共有物。

  再次,张女士享有对共有物的管理权。我国物权法第96条规定,共有人按照约定管理共有的不动产或者动产;没有约定或者约定不明确的,各共有人都有管理的权利和义务。本案中,张女士和林先生按照各自的份额享有该案商铺的所有权,张女士和林先生都是共有人。对共有物的管理行为,是一种让共有物保值增值的行为,具体到本案中,对商铺的出租正是对商铺的一种管理行为。因此,在没有约定或者约定不明确的情况下,张女士和林先生均享有对本案共有商铺进行出租的权利,而张女士在本案正是行使了这种权利。

  此外,对于承租人的义务,是否有必要严格到在有合法出租人的情况下,还要严加审查其他共有权人的真实意思表示的程度,法律并未做强制性规定。

  综上,本案商铺1号、2号部分形成共有物,张女士基于共有人的管理权对商铺2号部分一并出租给戚某,拟定了合同,收取了押金和租金,张女士和戚某应受合同的约束。林先生不同意出租,可以找戚某协商,不能强行要求戚某搬出店铺;如戚某不同意搬出,林先生只能找共有人张女士协商或起诉解决。
责任编辑:郭雨歌
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